ITE - Inspección Técnica de Edificios en Torremolinos

Artículo 27.- Objeto y contenido de la Inspección Técnica de la Edificación.

Con el establecimiento de la Inspección Técnica de la Edificación (ITE) se persigue introducir la obligación de los propietarios de construcciones y edificaciones de efectuar una inspección periódica dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas y el cumplimiento del deber de conservación impuesto por la normativa urbanística y de régimen del suelo.

El ámbito territorial de esta Ordenanza abarca todo el término municipal de Torremolinos. Dentro de él, toda clase de edificaciones y construcciones, con independencia de su uso o destino, están afectadas por la obligación regulada en esta Ordenanza.

El contenido del deber de conservación, cuyo grado de cumplimiento habrá de recogerse en las inspecciones periódicas, en los términos de esta Ordenanza, se refiere al mantenimiento de las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de la construcción o edificación en su conjunto, en los términos establecidos en las disposiciones urbanísticas del planeamiento general correspondientes, las ordenanzas municipales reguladoras específicas sobre la edificación, y el resto de la legislación aplicable.

Artículo 28.- Inspección periódica de Construcciones y edificaciones.

La obligación legal de efectuar la inspección periódica, se verificará mediante la obtención por cuenta y cargo del propietario de informe expedido por técnico competente de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, designado por el mismo, con el contenido, en la forma, y en los plazos que se establecen en esta Ordenanza, y su posterior presentación en el Registro de entrada del Ayuntamiento. A fin de garantizar el cumplimiento de la normativa legal, dichos informes deberán estar debidamente visados en el colegio profesional correspondiente.

En el caso de aquellos edificios que hayan sido sometidos a obras de rehabilitación integral, la obtención de las correspondientes licencias de obra y 1ª ocupación servirán de justificación y tendrán los mismos efectos que la realización de los informes técnicos de inspección, en sentido favorable.

Se presentará un informe de Inspección Técnica por cada edificio. En caso de que existan varios edificios en una sola parcela catastral, se podrá presentar un solo informe de Inspección Técnica conjunto, siempre que haya un único informe y se especifiquen y detallen expresa e inequívocamente los edificios que componen dicha parcela, entendiéndose por edificio el cuerpo constructivo único con independencia de su distribución espacial, situación registral, catastral o su reseña postal.
 

Artículo 29.- Contenidos del informe de Inspección Técnica de la Edificación.

1.- A resultas de la inspección realizada el informe técnico deberá consignar el resultado de la misma, indicando inequívocamente que el edificio reúne las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público establecidas en la normativa urbanística y de régimen del suelo, o bien, que el mismo no reúne dichas condiciones, describiendo en tal caso las deficiencias apreciadas, sus posibles causas, y las soluciones planteadas. Con tal fin, en los informes se recogerá como mínimo descripción de:

Fecha de la visita o visitas de la inspección realizada, planos de situación y fotografías expresivas del exterior e interior del edificio del informe.

Descripción detallada del edificio o construcción y número de referencia catastral.

Descripción de los trabajos previos ejecutados para realizar la inspección (aperturas de calos, catas, desmontaje de falsos techos, etc.) en el caso de que hayan sido necesarios para determinar los daños de la edificación.

Desperfectos y deficiencias apreciados con indicación de al menos los siguientes Artículos relativos a la seguridad constructivas de la edificación.

*Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, con indicación de si el edificio o construcción o parte de los mismos sufren daños que tengan su origen o afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de cargas u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica y estabilidad del edificio o construcción.

*Seguridad relativa a fachadas interiores, exteriores y medianeras de edificio o construcción, en especial de los elementos que puedan suponer peligro para la vía pública o zonas interiores de la edificación tales como frentes del forjado, cornisa, aplacados, etc.

*Estanqueidad, indicando el estado general de cubiertas, terrazas, azoteas, paramentos y carpinterías exteriores.

*Estado general de las redes de fontanería, saneamiento y electricidad.

Causas de todos los desperfectos o deficiencias apreciados e indicación de las medidas, trabajos y obras necesarias para solventar los desperfectos y deficiencias señalados, con indicación asimismo de un orden de prioridades para la ejecución de los mismo, haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución de los mismos.

Presupuesto estimativo de las medidas, trabajos y obras necesarias.

En el presupuesto de emisión del segundo y sucesivos informes de Inspección Técnica de las Edificaciones, indicación del grado de ejecución y efectividad de las medidas, trabajos y obras realizados para cumplir las recomendaciones señaladas en los informes de Inspección Técnica anteriores.
El resultado de la inspección indicando:

a) Si el resultado es favorable por cumplir el edificio o construcción las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como, en su caso. Las condiciones de habitabilidad o de uso defectivo según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate.

b) Si el resultado es desfavorable, por no cumplirse las indicadas condiciones.

Dichas descripciones se recogerán en la Ficha Técnica de la Edificación en modelo oficial aprobado con esta Ordenanza de ITE.
Sin perjuicio de la mención de las medidas, trabajos y obras a que se refiere el Artículo anterior, en su caso, el informe de Inspección Técnica de la Edificación deberá comprender las medidas cautelares de seguridad adoptadas, debiendo justificarse que no admitían demora debido a una situación de inminente peligro.
En tal sentido, será responsabilidad de la propiedad de la edificación adoptar, bajo dirección técnica competente, todas aquellas medidas precisas para la inspección y las necesarias para la eliminar de forma precautoria y preventiva una situación de riesgo inminente, tales como apeos, apuntalamientos, desmonte de elementos sueltos, etc., comunicando de forma inmediata su comienzo al Ayuntamiento mediante informe técnico justificativo suscrito por el profesional competente que las esté dirigiendo.

De esta forma única y exclusivamente podrán realizarse, bajo dirección técnica competente, las medidas de seguridad provisionales que de forma precautoria y preventiva eliminen la situación de riesgo inminente, tales como apeos, apuntalamientos, desmonte de elementos sueltos, etc., y deberán debidamente justificadas técnica y documentalmente a su finalización en el informe de Inspección Técnica.

No podrán realizarse, el amparo de este procedimiento, en ningún caso, obras, medidas o trabajos que supongan demolición total o parcial de la edificación o construcción, alteración de los elementos protegidos ni que afecten al régimen de ocupación del edificio.
El informe de Inspección Técnica de la Edificación se presentará conforme al modelo oficial de ficha técnica de la edificación aprobado por acuerdo del Ayuntamiento en Pleno, que resulte vigente.

Artículo 30.- Forma y plazo de presentación de la documentación relativa a la Inspección Técnica de la Edificación.

1.- El informe de Inspección Técnica de la Edificación visado por el Colegio Oficial correspondiente, deberá presentarse en el Registro de Entrada del Ayuntamiento, acompañado de la ficha técnica de la edificación y compromiso de ejecución y conclusión final conforme a los modelos y soportes informáticos vigentes.

No obstante, en los casos de edificación de nueva planta o resultante de una reforma general, será presentada la ficha técnica correspondiente, como documentación preceptiva y la tramitación de la licencia de primera ocupación y surtirán los efectos previstos en el apartado 4 de este Artículo.

2.- Los plazos máximos generales para la presentación del primer informe certificado de la Inspección Técnica de la Edificación, empezarán a contar desde la misma fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza y quedan fijados del modo que sigue:

Edificios protegidos por cualquier norma urbanística y los edificios que a la entrada en vigor de esta Ordenanza tengan más de 50 años de antigüedad: 2 años. (año 2010)

Los edificios que al entrar en vigor esta Ordenanza tengan entre 25 y 50 años de antigüedad: 5 años. (año 2013)

Edificios que a la entrada en vigor de la ordenanza tengan entre 25 y 10 años de antigüedad: 10 años. (año 2028)

Los edificios que al entrar en vigor esta Ordenanza tengan menos de 10 años de antigüedad, deberán presentar el primer informe de Inspección Técnica de la Edificación dentro del año siguiente a aquel en que cumplan los 20 años de antigüedad.

3.- El informe de Inspección Técnica de la Edificación deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido 15 años, para los edificios con menos de 50 años de antigüedad, y 10 años para los de 50 o más años de antigüedad, desde el vencimiento del plazo en el que debió presentarse el anterior y entregarse en el Registro de Entrada del Ayuntamiento, acompañado de ficha técnica y compromiso de ejecución y conclusión final debidamente actualizados, conforme al modelo oficial aprobado por acuerdo del Ayuntamiento en Pleno.

Sin perjuicio de los plazos generales establecidos en los apartados 2 y 3 de este artículo, el Ayuntamiento podrá requerir de forma motivada la realización de la Inspección Técnica de la Edificación o construcción con el otorgamiento de un plazo específico para su entrega.

4.- A los efectos de esta ordenanza, se entiende como edad de la edificación, el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción o en su caso desde la terminación de las obras de rehabilitación integral de la construcción o edificación, entendiéndose por tal aquella que afecte a la generalidad de los elementos estructurales. La edad de la edificación se acreditará documentalmente mediante los siguientes documentos: certificado final de obras, licencia de ocupación, en su defecto, licencia de obras y, en defecto de los anteriores y de cualquier medio de prueba admisible en derecho, por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

Agotado el plazo correspondiente para presentar el informe de Inspección Técnica de la Edificación por parte del propietario, podrá hacerlo cualquier otro titular legítimo de un derecho sobre la edificación.

Si transcurrido el plazo de presentación del informe de Inspección Técnica de la Edificación, éste no se hubiera presentado a tiempo y forma, el Ayuntamiento deberá requerir al propietario que proceda a su entrega, apercibiéndole del inicio del correspondiente procedimiento sancionador.

La inspección de las edificaciones cuyos propietarios no hayan presentado el correspondiente informe de Inspección Técnica de la Edificación en tiempo y forma, a pesar del requerimiento a que se refiere el párrafo anterior, se efectuará por la vía ordinaria del procedimiento correspondiente.

Artículo 31.- Registro de Inspección Técnica de la Edificación y Libro del edificio.

A los efectos previstos en esta Ordenanza se constituirá un Registro de Inspección Técnica de la Edificación en el Ayuntamiento, que será público, y en el que quedará constancia de la fecha de presentación y del contenido de cada uno de los informes de Inspección Técnica y Fichas Técnicas de la Edificación que se presenten.
Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos informes de Inspección Técnica de la Edificación se unirán al libro del edificio, o en su defecto a la documentación técnica del mismo, y deberán ser conservadas por los propietarios y transmitidas, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y las posteriores disposiciones de desarrollo de la misma.
Artículo 32.- Conclusión Final y Compromiso de Ejecución.

1.- En el informe de Inspección Técnica de la Edificación, que se acompañará en todo caso de la Ficha Técnica de la Edificación, se consignará, tal y como señala el artículo 29.1 de la presente Ordenanza, el resultado de la inspección realizada. Así, en la Conclusión Final del informe de Inspección Técnica, y conforme al modelo vigente debidamente aprobado por el Ayuntamiento Pleno, se deberá indicar, inequívocamente, el cumplimiento o no del deber de conservación conforme a la normativa urbanística vigente. Es decir, el técnico/a redactor/a del documento de ITE informar concluyendo si el edificio reúne o no reúne las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público definidas en el planeamiento vigente.

2.- Sin perjuicio del régimen jurídico general del deber de conservación establecido en la legislación urbanística vigente y de las facultades de inspecciones urbanísticas del Ayuntamiento, en aquellos supuestos en los que el informe de Inspección Técnica de la Edificación concluya que la edificación o construcción no reúne las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público definidas en el planeamiento vigente, será necesario además la cumplimentación de los compromisos de ejecución correspondientes, conforme al modelo vigente debidamente aprobado por el Ayuntamiento Pleno que contenga al menos lo siguiente:

Cuando el Informe de Inspección Técnica de la Edificación recoja en sus recomendaciones la necesidad de ejecutar obras de conservación o rehabilitación en la edificación o construcción de carácter no urgentes, se acompañará el compromiso de ejecución expreso del propietario de solicitar los permisos y licencias oportunas y a iniciar y ejecutar las obras indicadas en los plazos señalados, una vez obtenidos dichos permisos y/o licencias, conforme al orden de prioridades establecido en el informe de Inspección Técnica de la Edificación.

En aquellos supuestos en los que el informe de Inspección Técnica de la Edificación señale desperfectos o deficiencias que hagan necesaria la adopción de obras de conservación o rehabilitación, acompañadas de circunstancias de urgencia, debidamente justificadas en el orden de prioridades, por existir algún riesgo para las personas o bienes, se acompañará el compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar los trabajos, medidas u obras necesarias según el informe de Inspección Técnica de la Edificación, una vez obtenida la previa licencia para las mismas y conforme al orden de prioridades establecido en el informe de Inspección Técnica de la Edificación.

A estos efectos, simultáneamente a la presentación del informe de Inspección Técnica de la Edificación se presentarán los documentos pertinentes al objeto de obtener la correspondiente licencia.

Todo ello sin perjuicio de las facultades de Inspección Urbanística del Ayuntamiento en materia de conservación que se ejercerá en caso de denegación de la licencia o de incumplimiento de los plazos asumidos.

En estos supuestos el informe técnico que sirva de fundamento a la orden de ejecución podrá emitirse en base sólo a lo recogido en el informe de inspección técnica de la edificación, salvo que incluya demolición total o parcial de edificaciones o construcciones, o alteración de elementos protegidos, o afecten al régimen de ocupación del edificio.

En ningún caso se podrán entender concedidas por silencio facultades en contra del planeamiento urbanístico.

En todo caso debe existir coordinación permanente entre los Servicios que tramiten los informes de Inspección Técnica de la Edificación y las licencias de todo tipo de obras, ajustándose los medios informáticos necesarios para ello, a fin de garantizar la correcta aplicación de lo dispuesto en este precepto.

c) Si a pesar de lo dispuesto en el artículo 29.2, el informe de Inspección Técnica de la Edificación justifica la existencia de un peligro inminente para las personas o bienes, sin haberse solventado conforme a lo establecido en dicho precepto, el propietario deberá acompañar compromiso de ejecución de medidas provisionales de seguridad ante el peligro inminente, bajo dirección técnica competente, recogidas en el informe de Inspección Técnica de la Edificación que de forma precautoria y preventiva eliminen la situación de riesgo inminente, tales como apeos, apuntalamientos, desmonte de elementos sueltos, etc., presentando, a su finalización, certificado técnico sobre la correcta ejecución de las mismas.

La firma del compromiso recogido en el párrafo anterior supone la completa asunción del propietario de las responsabilidades de todo orden que puedan derivar por la falta de mantenimiento en condiciones de seguridad del edificio, sin perjuicio de que, en cualquier momento el Ayuntamiento pueda dictar orden de ejecución conforme a lo señalado en el apartado b).

En cualquier caso el Ayuntamiento, ejercerá sus facultades urbanísticas en materia de conservación cuando se trate de obras, medidas o trabajos que incluyan demolición total o parcial de edificaciones o construcciones o alteración de elementos protegidos o afecten al régimen de ocupación del edificio, por lo que no se aplicará a este tipo de obras el procedimiento establecido en el artículo 29.2 de esta Ordenanza.

Las obligaciones recogidas en los apartados anteriores – obras de conservación o rehabilitación no urgentes; obras de conservación o rehabilitación acompañadas de circunstancias de urgencia; y medidas provisionales de seguridad por la existencia de peligro inminente (apartados a), b) y c) respectivamente del presente artículo) – incluyen la necesidad de aportar certificado final de las obras ejecutadas debidamente visado por el Colegio Oficial correspondiente o, en su defecto, la necesidad de presentar un nuevo informe de Inspección Técnica de la Edificación realizado tras la conclusión de las obras ejecutadas. Si bien, en el caso de que las obras o trabajos señalados en los apartados a) y b) del presente artículo se hayan ejecutado al amparo de licencia de obra menor se deberá presentar comunicación de la finalización de las mismas.

Artículo 33.- Efectos del cumplimiento de la Inspección Técnica de la Edificación.

1.- El cumplimiento en tiempo y forma de la obligación de presentación de la Inspección Técnica de la edificación en donde se exprese el resultado favorable por parte del técnico emisor dará lugar a la emisión de un informe por parte de la Delegación municipal de Urbanismo en que se acreditara la correcta presentación del mismo, su resultado favorable y la fecha de la próxima Inspección Técnica a realizar. Dicho informe dará por concluso el expediente.

La copia del informe de Inspección Técnica de la Edificación favorable que queda en poder del propietario, y será documento preceptivo para acompañar a la solicitud de concesión de todo tipo de licencias de obras relativas a edificios cuyo plazo para la ITE haya expirado.

La presentación de la Inspección Técnica de la Edificación donde se exprese la necesidad de acometer obras obligará al propietario, o a los titulares legítimos, a solicitar la correspondiente licencia de obras, en el plazo máximo de 3 meses desde la presentación del informe.

No podrá otorgarse licencia de obras que no recoja al menos las necesarias para solventar todos los desperfectos y deficiencias señalados en el informe de Inspección Técnica de la Edificación, a cuyo efecto se presentará copia del mismo. Se encuentra exento el pago de tasas de licencia correspondiente al presupuesto de las obras propuestas en este informe, ya que fueron abonadas en la incoación del expediente de ITE desfavorable.

De no solicitarse la licencia correspondiente en el plazo establecido, o si solicitada, no se obtuviese por causa imputable al administrado, por la autoridad competente se dará orden de ejecución de las obras de reparación propuestas en el informe de ITE, y se incoará necesariamente procedimiento sancionador.

Dicho procedimiento será compatible e independiente del que se lleve a cabo, en su caso, por el incumplimiento de las órdenes dictadas.

El incumplimiento de realizar las obras especificadas en las órdenes de ejecución del Ayuntamiento, como consecuencia del resultado del informe de Inspección Técnica de la Edificación o de la inspección de los técnicos municipales, dará lugar a la adopción de cualquiera de las medidas recogidas en el artículo 158.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, entre ellas a la imposición de hasta 10 multas coercitivas, con una periodicidad mínima de un mes, por importe cada una de ellas del diez por ciento del coste estimado de las obras, sin perjuicio de optar por la ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del contenido del deber normal de conservación, y la incoación del procedimiento sancionador legalmente establecido.

Las obligaciones recogidas en los artículos anteriores, incluye una última de aportar certificado final de las obras ejecutadas debidamente visado por el Colegio Oficial correspondiente que deberá asegurar, además, la estabilidad del edificio tras las obras ejecutadas, o, en su defecto, la necesidad de presentar un nuevo Informe de Inspección Técnica de la Edificación realizado tras la conclusión de las obras ejecutadas.

El incumplimiento por parte del propietario de su obligación de cumplimentar en tiempo y forma la Inspección Técnica de la Edificación producirá la incoación del correspondiente expediente sancionador y la imposición de multas coercitivas hasta su cumplimiento. Sin perjuicio del restante régimen jurídico ordinario del deber de conservación establecido en la legislación urbanística vigente y en la presente Ordenanza.

Artículo 34.- Subvenciones.

1.- Dentro del límite de los créditos presupuestarios correspondientes, el Ayuntamiento establecerá un sistema de ayudas para aquellos propietarios que carezcan de recursos económicos suficientes para realizar la inspección periódica de los edificios, en los términos que se definan en la correspondiente Ordenanza.

2.- Con el fin de facilitar la realización de las obras derivadas de los informes de Inspección Técnica se establecerá por este Ayuntamiento un sistema de subvenciones que permita la realización de las mismas a los propietarios, tras la presentación del informe de inspección y previo informe técnico y económico, con sujeción a los criterios de valoración de la edificación, y situación económica y social de la propiedad.